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FRANCHISING: Possibilidades Jurídicas na crise

FRANCHISING: Possibilidades Jurídicas na crise

Em complementação ao artigo que versa sobre os Contratos de Locação em Shopping Center, necessário discorrer, também, sobre o Contrato de Franchising, sistema utilizado em demasia pelos lojistas do país tanto em centros comerciais (Shopping, Galerias etc.) quanto em lojas de Rua.

Análise deste panorama 

I. Nesse panorama, segundo a Associação Brasileira de Franchising (ABF), as franquias representam cerca de 40% (quarenta por cento) de todas as lojas de Shopping Center no país, as quais, diante da crise provocada pela pandemia do Coronavírus, estão sofrendo em demasia, visto que boa parte delas estão fechadas ou funcionando com horário reduzido por determinação do Poder Executivo Local (Prefeito ou Governador).

II. Essa realidade traz a oportunidade para que Locador e Locatário fomentem um acordo entre as partes, cedendo cada qual em determinados pontos com o finco de possibilitar a perpetuidade do contrato.

Nisso, como o contrato de Locação em Shopping Center possui obrigações do Locatário que são especiais em relação aos demais contratos de locação, é possível se chegar a um acordo entre as partes no seguinte sentido:

A. Aluguel mínimo e Aluguel Percentual: caso o contrato de locação preveja os dois tipos de aluguel, o pagamento de Aluguel Percentual se faz razoável nesta crise, justamente porque o Aluguel mínimo, somente, protege o Locador, e sua aplicação seria por demais onerosa ao Locatário em momento tão crítico;

B. Fundo de Promoção e Propaganda: como não está havendo veiculação de propagandas dos Shoppings, esta obrigação do Locador, em razoabilidade, deve ser afastada. Ou seja, o Locador não está investindo em propaganda, não havendo motivos para que os lojistas paguem o preço;

C. 13º Aluguel: tal valor tem natureza indenizatória, visto que é cobrado pelo Locador no mês de dezembro diante dos elevados gastos com a área comum do empreendimento. Todavia, diante da crise que pode se estender por muitos meses, as partes podem chegar a um consenso sobre a mitigação desse pagamento, quais sejam: sua total isenção; cálculo proporcional aos demais aluguéis do ano; pagamento em parcelas;

D. Taxa Condominial: Diante da diminuição do horário do funcionamento do Shopping, é possível a redução proporcional das verbas condominiais.

III. Todas essas medidas estão sendo pleiteadas pela ABF junto aos Shopping Centers de todo país, todavia, a melhor alternativa, no momento, verifica-se no diálogo entre Locador e Locatário.

IV. Por conseguinte, não sendo possível o acordo entre Locador e Locatário, reitera-se a possibilidade de intervenção judicial, buscando, em primeiro momento, via Liminar, a suspensão de cobranças, tais como o Aluguel Mínimo e o Fundo de Promoção e Propaganda, e, por sua vez, o pagamento das Taxas Condominiais e do 13º Aluguel com maior razoabilidade, ao passo que a última obrigação, a depender do entendimento do Juiz, pode ser afastada em sua totalidade.

V. Como sustentáculo do Pedido Liminar, seria requerido um pedido principal, os quais poderiam ser:

  1. com base na Lei de Inquilinato (Lei 8.245/91), caso o contrato de aluguel tenha vigência igual ou superior a 3 (três anos), a revisão do contrato;
  2. ou com base no Código Cível, a revisão contratual (Teoria da Imprevisão), a rescisão contratual (Teoria da Onerosidade Excessiva) ou a declaração de inexistência de Mora (Caso Fortuito ou Força Maior).

VI. Dessarte, segue abaixo o esquema das possibilidades jurídicas aqui narradas:

DEMANDAS JUDICIAIS

PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DO CONTRATO: pagamento de Aluguel percentual; não pagamento do Fundo de Promoção e Propaganda; afastamento do pagamento do 13º Aluguel.

Pedidos Principais:

● Demanda Judicial Declaração de Inexistência de Mora (Caso Fortuito ou Força Maior);
● Rescisão do Contrato (Teoria da Imprevisão);
● Revisão do Contrato (Teoria da Imprevisão) ;
● Revisão do Contrato (Lei do Inquilinato).

VII. Agora, tratando-se de franquia em Loja de Rua, caso não seja possível o acordo entre as partes, a demanda Judicial pode ser acionada naquilo que o Contrato se fizer similar ao Contrato de Locação em Shopping Center. Por exemplo, se no contrato de Locação de Loja de Rua, o Aluguel também for dividido em Percentual e Mínimo, o Mínimo deve ser afastado.

VIII. Por sua vez, não havendo nenhuma peculiaridade no contrato de Locação de Loja de Rua, porém, a empresa está passando por extrema dificuldade por causa da crise e não tem recursos para pagar o aluguel, pode ser proposta Ação Judicial com pedido Liminar de Afastamento de Mora.

Isso impedirá, sendo a Liminar deferida, que o Locador execute ou proteste o contrato, bem como coloque o nome da empresa no rol de maus pagadores. Tal ação decorre do argumento de existência de Caso Fortuito ou Força Maior provocada pela Pandemia, servindo esta como justificativa do não pagamento.

IX. Agora, discorrendo-se sobre os Royalties pelo uso, exploração e comercialização do bem – pagamento comum às Franquias de Lojas de Shopping ou de Rua, mesmo que não seja de teor obrigatório –, existindo no contrato, seu pagamento também poderá discutido judicialmente.

Para melhor compreensão, seguem os três principais e mais comuns sistemas de pagamento de Royalties:

1. Percentual sobre faturamento bruto da unidade: este percentual, normalmente cobrado mensalmente, também pode ser calculado sobre o lucro líquido e consiste basicamente na entrega de parte do valor que a unidade faturou no mês. Todavia, comumente há a estipulação de um valor mínimo a ser pago para segurança da Franqueador. Esse método deve ser fiscalizado pelo Franqueador, para que ele se certifique de que os valores estão sendo pagos corretamente;

2. Valor fixo: ao Franqueado também pode ser imposto o de pagar uma quantia pré-estabelecida, independentemente dos lucros da unidade. Dessa maneira, não é necessário realizar o controle dos valores repassados;

3. Cobrança com base nas compras de produtos para a revenda: é comum os Franqueadores serem os principais ou até mesmo os únicos fornecedores dos insumos utilizados pelas unidades. Também há as formatações em que todos os pedidos realizados pelos Franqueados são concentrados nas mãos dos Franqueadores. Dessa forma, eles podem dispará-los aos Fornecedores que farão os abastecimentos de forma direta em cada uma das unidades. Muitos Franqueadores 5 optam por realizar este tipo de cobrança pelo fato de ela facilitar a apuração. Além disso, ela dispensa a necessidade de fiscalização por parte do Franqueador, entretanto acaba exigindo bastante trabalho e controle de todo o processo.

X. Em observação dos sistemas acima, claramente, percebe-se que as primeiras duas formas apresentadas são, frontalmente, afetadas pela crise, visto que a última, por estar vinculada à compra dos produtos, irá depender da atividade da empresa, ou seja, se a empresa não comprar, também, nada pagará.

XI. Nessa digressão, havendo estipulação no contrato de pagamento de Royalties por Percentual, bem como a estipulação de um Valor Mínimo, de mesma forma como exposto acerca do Contrato de Aluguel em Shopping Center, razoavelmente, o Mínimo deve ser afastado, o que pode ser acordado entre as partes, ou perquirido via Demanda Judicial.

XII. Já sobre o Valor Fixo em Royalties, como não há uma cobrança contratual que o substitua, inexistindo acordo extrajudicial entre as partes, uma Demanda Judicial se faz possível, requerendo nesta a revisão contratual por via de ocorrência de fato imprevisível (Pandemia) que desequilibrou, sobremaneira, o valor das parcelas (Teoria da Imprevisão).

Seria pedido, por sua vez, Liminar estipulando uma forma alternativa de pagamento de Royalties, o qual poderia ser pelo Sistema Percentual ou Com Base na Compra dos Produtos pelo Franqueador, sendo esta última, a melhor opção.

XIII. Dessa feita, o Locatário/Franqueado possui duas frentes de atuação nesse momento: a busca de acordo extrajudicial com o Locador dono do espaço físico em que a loja está instalada; bem como com o Franqueador dono da marca.

Todavia, caso não seja possível o acordo, inúmeras possibilidades jurídicas estão à disposição do Locatário/Franqueado, como aqui narrado, no intuito de mitigação das perdas neste momento extraordinário, possibilidades essas que devem ser, portanto, sabiamente utilizadas.

A equipe Cível do PRA ADVOGADOS se coloca à disposição para maiores esclarecimentos e sanar quaisquer dúvidas existentes. 

 

 

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